Immobilien – was du bei Wertanlagen beachten solltest

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Sachwert Immobilien – Das sollten Sie wissen

 

Der Begriff „Sachwert Immobilien“ ist im Bereich der Immobilienfinanzierung fest verankert. Der Sachwert beschreibt dabei lediglich, wie Sie den rein materiellen Ertragswert vom Sachwert Immobilien ermitteln können. Hierbei wird der Bodenwert, der bauliche Wert aller Außenanlagen sowie der Gebäudewert zur Berechnung herangezogen. Auf Grundlage dieses ermittelten Gesamtwertes beurteilen die Finanzierungsinstitute ihre Vergabe von Immobiliendarlehen. Das Sachwertverfahren kommt bei allen Immobilien zum Einsatz, sofern diese nicht zur Kapitalanlage gehören. Bei Kapitalanlage- und Renditeobjekten wird das Verfahren zum Ertragswert verwendet. Das Sachwertverfahren hingegen ermittelt in der Regel den Gesamtwert bei der Eigentumswohnung sowie bei Einfamilien- und Zweifamilienhäuser

Was sagt der Sachwert einer Immobilie aus?

Das Sachwertverfahren gilt im Vergleich zu den anderen Verfahren zur Immobilienbewertung als besonders umfangreich. Der Sachwert des Objekts bildet dabei die Grundlage für den Gebrauchswert von Wirtschaftsgütern und ist unabhängig von Marktentwicklungen. Der Sachwert Immobilien kommt dann in Betracht, wenn sich der Ertragswert nicht berechnen lässt, da keine Erträge erzielt wurden. Das Ertragswertverfahren könnte beispielsweise nicht angewendet werden, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung verkaufen wollen und einen genauen Verkehrswert benötigen. Sofern Sie selbst keine Miete zahlen, lässt sich der Ertragswert des Objekts nicht ermitteln. Dasselbe gilt für den Fall, dass Sie die Mietverhältnisse nicht mit ähnlichen Immobilien vergleichen können. An dieser Stelle wendet der Sachverständige das Sachwertverfahren an.

Sachwert Immobilien -Das Sachwertverfahren und Vermögenschutz

Der Sachwert Immobilien ist vor möglichen Inflationen geschützt. Aus diesem Grund bietet der Sachwert dem Eigentümer einen effektiven Vermögensschutz. Steigt die Inflation, erhöhen sich die Kosten für eine mögliche Wiederherstellung der Wohnungen aufgrund der höheren Material- und Handwerkerkosten. In diesem Fall gleicht sich so auch der Sachwert an.

Der Bodenrichtwert als Grundlage

Der Bodenrichtwert ist fester Bestandteil der Sachwertberechnung. Er gibt den finanziellen Wert eines unbebauten oder freigelegten Grundstücks an. Dies macht den Bodenwert zu einer messbaren Größe für den Grundstückswert. Abenteuerliche Bezeichnungen wie „Würde-wenn-Bodenwert“ und „reiner Bodenwert“ werden auch dann verwendet, wenn das Grundstück noch nicht bebaut wurde. Der Bodenrichtwert setzt sich wiederum aus folgenden Informationen zusammen:

  • Größe des Grundstücks in Quadratmeter
  • Lage
  • Hinter- und Vorderlandanteil sowie die Form des Grundstücks
  • Art des Bodens
  • die Baulandreserve

Wie wird der Sachwert Immobilien ermittelt?

Das Sachwertverfahren regelt die Berechnung zur Feststellung des Sachwerts. Als Verbraucher können Sie Sich bei Bedarf an ausgebildete Sachverständiger in Ihrer Umgebung wenden. Zunächst wird für das jeweilige Grundstück der Bodenwert ermittelt. Lässt sich der Bodenwert nicht aus dem Verkaufspreis ähnlicher Bauplätze errechnen, können auch die Bodenrichtwerte der Gemeinde aushelfen. Die Außenanlage wird danach anhand ihrer Beschaffenheit und der verwendeten Materialen beurteilt. Dabei ist es unerheblich, ob der Garten und Grünflächen „gelungen“ sind oder nicht. Entscheidend sind die Beschaffungswerte von Bepflanzungen, Einfriedungen, Garagen und sonstigen Bebauungen. Für bestehende Gebäude werden die gesamten Herstellungskosten zum Bauzeitpunkt herangezogen. Das aktuelle Alter und der Zustand sind in der Abschlagsbewertung ebenfalls enthalten.

Das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren zählen zu den am häufigsten angewendeten Verfahren zur Verkehrswertermittlung bei Immobilien. Der erfahrene Gutachter wählt die passende Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes aus. Allerdings müssen alle drei erwähnten Techniken in etwa die gleichen Ergebnisse liefern. In besonders schwierigen Fällen wird zur Absicherung der gewählten Methode zur Marktpreisermittlung ein zusätzliches Verfahren angewendet.

Das detaillierte Sachwertverfahren

Die Feststellung des Gebäuderauminhalts in Kubikmeter bzw. die Erfassung der Gebäudefläche in Quadratmeter zählt zu den wichtigsten Faktoren beim Sachwertverfahrens. Ausschlaggebend ist hierfür die Berechnung des Gebäudeherstellungswertes durch die Multiplikation von Normalherstellungskosten anhand vergleichbarer Gebäude und der vorhandenen Immobilie. Wurde der Herstellungswert ermittelt, wird im Anschluss der finanzielle Wert von „besonderen Betriebseinrichtungen“ und „besonders zu veranschlagenden Bauteilen“ hinzugefügt.

Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung selbst bewohnen, kann zur Wertermittlung das Sachwertverfahren ebenfalls angewandt werden. Der Substanzwert des Hauses bildet neben anderen Faktoren hierbei die Grundlage. Das Sachwertverfahren kommt schließlich immer dann zum Einsatz, wenn die Wohnungen in erster Linie keine Erträge erzielen. Dies ist immer dann der Fall, wenn Sie das Gebäude selbst bewohnen. Allerdings wählen Gutachter dieses Verfahren bei selbst bewohnten Eigentumswohnungen seltener aus. In der Regel gibt es bereits viele Wohnungen in der Umgebung, die sich mit der eigenen Immobilie vergleichen lassen. So kann bei der Bewertung der Eigentumswohnung auch das Vergleichswertverfahren aushelfen.

Sachwert Immobilien – 5 wichtige Kriterien

  • Normalherstellungskosten
  • Baunebenkosten
  • Außenanlagen
  • Alterswertminderung
  • Einschätzungen des Gutachters

Die Grundlage für das Sachwertverfahren im Detail

Baukosten + Baunebenkosten = Baugesamtkosten + Außenanlagen = Herstellungskosten – Alterswertminderung = Zeitwert + / – Zu- oder Abschläge aufgrund besonderer Bauteile = Gesamtbauwert

Bodenwert + Gesamtbauwert + / – Zu- bzw. Abschläge durch den Gutachter = Sachwert Immobilien

Das Sachwertverfahren für die denkmalgeschützte Immobilienanlage

Jeder Eigentümer eines Baudenkmals ist gesetzlich dazu verpflichtet, durch fortlaufende Instandhaltungen seine denkmalgeschützte Immobilienanlage zu erhalten. Daher liegen für gewöhnlich die Mehrkosten für die denkmalgeschützte Immobilienanlage zwischen einem und zehn Prozent. Dieser Wert wird im Sachwertverfahren als Mehrbetrag für die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt. Die genaue Bestimmung des Aufschlags führt der Sachverständige mithilfe der Angaben der Denkmalbehörde. Darüber hinaus helfen vorliegende Angaben vom Eigentümer und die persönlichen Einschätzungen des Gutachters.

https://sachwertmaklerin.de/#strategie

http://www.hagedorn-bergmann.de/prinzip.html

 

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