Immobilien – was du bei Immobilien als Geldanlage beachten solltest

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Immobilien als Geldanlage – das sollten Sie wissen

 Wie profitabel sind Immobilien als Geldanlage?

Die Investition in Immobilien als Geldanlage ist hierzulande äußerst beliebt. Das liegt daran, dass herkömmliches Sparen unter dem Strich kaum Zinsen bringt und Baudarlehen zu niedrigen Zinsen ausgereicht werden. Immobilien lassen sich kaufen, selbst bewohnen, vermieten oder als Altersvorsorge nutzen. Außerdem gibt es noch andere Möglichkeiten, mit ihnen gute Renditen zu erwirtschaften.

Wie kann man in Immobilien als Geldanlage investieren?

Möchten Sie Immobilien als Geldanlage nutzen, haben Sie dafür mehrere Möglichkeiten. Sie

– investieren in einen Immobilienfonds
– kaufen Aktien von Immobiliengesellschaften, investieren in Beteiligungen an Immobilien    – kaufen Haus oder Wohnung
— zur Eigennutzung
— als Altersvorsorge
— zum Weiterverkauf mit Gewinn
— zur Vermietung

In Immobilienfonds oder Immobilienbeteiligungen investieren

Bei einer Investition in einen Immobilienfonds – oder Beteiligungen legen Sie Ihr Kapital mit einem recht niedrigen Risiko in Wohn-, Gewerbe- und Büroimmobilien an. Um die Verwaltung Ihrer Kapitalanlage müssen Sie sich nicht selbst kümmern. Da Immobilienfonds / Beteiligungen breit aufgestellt sind, haben Sie ein geringeres Ausfallrisiko. Entscheiden Sie sich zum Kauf von Fondsanteilen – oder Beteiligungen, benötigen Sie dafür deutlich weniger Eigenkapital als für ein Direktinvestment. Mit Immobilienfonds / Beteiligungen haben auch weniger vermögende Anleger die Gelegenheit, mit ihrer Investition akzeptable Zinsen und Ausschüttungen zu erhalten.

Meinen besonderer Tipp zur Beteiliugung findest du hier:  https://www.ivm-online.net/

Erklärfilm: https://youtu.be/B5G3fFHOtQ8

Kapital in Immobilienaktien anlegen

Der Einsatz von Immobilien als Geldanlage ist auch mit dem Kauf bestimmter Aktien möglich. Bei diesen handelt es sich um Aktien bedeutender Baufirmen, professioneller Immobilienverwalter und Wohnungsbaugesellschaften. Bei dieser Kapitalanlage investieren Sie in Wohn-, Büro- und Gewerbeimmobilien. Auch wenn Sie mit Ihrem Kapital kein Eigentum erwerben, bieten diese Aktien eine gute Rendite und ausreichende Anlagesicherheit.

Achten Sie bei der Zusammenstellung Ihres Portfolios aber unbedingt auf die bisherigen und voraussichtlichen Mieteinnahmen und die Leerstandsquoten. Sind erstere hoch, letztere aber niedrig, können Sie mit diesen Aktien lukrative Zinsen erzielen. Für den Erwerb der speziellen Aktien brauchen Sie weniger Eigenkapital als für den Kauf einer Wohnung und können dennoch gute Zinsen verbuchen. Für Anleger, die Immobilien als Geldanlage bevorzugen, kommen außerdem noch REITs infrage. Das sind Aktien von steuerbefreiten Immobiliengesellschaften, die noch höhere Zinsen erzielen.

Immobilie zur Eigennutzung kaufen

Als Käufer selbst bewohnter Immobilien profitieren Sie noch zusätzlich von der Mietersparnis. Sind Sie Käufer einer Altersvorsorge Immobilie, können Sie damit Ihre Rente um durchschnittlich 30 Prozent erhöhen. Anleger, die in denkmalgeschützte Immobilien investieren, dürfen diese steuerlich vollständig absetzen. Nutzen sie sie selbst, können sie 90 % des Kaufpreis geltend machen. Denkmalgeschützte Objekte erbringen eine Rendite von maximal 8,5 % pro Jahr. Da die Sanierung derartiger Immobilien gefördert wird, erreichen Sie dadurch eine zusätzliche Erhöhung Ihrer Rendite. Eine bewährte Anlagemöglichkeit ist auch die Investition in eine Altersvorsorge Immobilie: Sie müssen keine Miete mehr zahlen und genießen in Ihrem als Altersvorsorge erworbenen Haus hundertprozentige Wohnsicherheit. Sogar eine Vermietung der für den Ruhestand gekauften Immobilie ist möglich. Als Anleger hätten Sie dabei ein vorrangiges Bezugsrecht.

Mein spezieller Tipp für eine Pflegeimmobilien: https://www.wirtschaftshaus.de/

Beispielobjekt Sereetz: https://youtu.be/RN2RHQcsG4g

Immobilie vermieten

Als Vermieter erzielen Sie mit Immobilien als Geldanlage regelmäßige Mieteinnahmen. Außerdem können Sie diverse Steuervorteile in Anspruch nehmen. Diese würden bei einer Eigennutzung, egal ob als Altersvorsorge oder nicht, entfallen. Kalkulieren Sie als Anleger und Vermieter Ihre Nettokaltmiete aber so, dass Sie damit nicht nur die Tilgung und Zinsen Ihrer Baufinanzierung decken. Dann können Sie von einer passablen Rendite profitieren.

Objekt als Kurzzeiteigentum nutzen

Wählen Sie Immobilien als Geldanlage und möchten Sie schnellstmöglich von einer hohen Rendite profitieren, erwerben Sie ein gebrauchtes Objekt zu einem niedrigen Kaufpreis. Führen Sie die notwendigen Instandhaltungen oder Modernisierungen durch und bieten Sie das wertgesteigerte Objekt dann zum Kauf an. Verkaufen Sie Ihre Immobilie frühestens zehn Jahre nach dem Erwerb, entfällt die Spekulationssteuer.

Welche Vorteile bieten Immobilien?

Die Nutzung von Immobilien als Geldanlage ist mit diversen Vorteilen verbunden:

– Wohn- und Gewerberaum wird immer benötigt. Daher gibt es auch immer Menschen, die die geforderte Miete bezahlen. Außerdem wird es immer Personen geben, die ihr Kapital in eine Wohnung oder ein anderes Objekt investieren möchten.
– Immobilien als Geldanlage erwirtschaften eine höhere Rendite als herkömmliches Sparen mit niedrigen Zinsen. Mit Immobilien als Geldanlage profitieren Sie so lange von Ihrer Rendite, wie Sie Ihr Objekt vermieten. Regelmäßige Mieterhöhungen steigern Ihre Rendite noch zusätzlich.
– Mit einem hohen Vermietungsstand generieren Sie einen dauerhaften Cashflow, den Sie beispielsweise zur Tilgung Ihrer Baufinanzierung oder als Miete für Ihre eigene Wohnung einsetzen können.
– Ihre Investition ist inflationsgeschützt.
– Erwerben Sie ein gutes Objekt als Kapitalanlage, können Sie damit eine langfristige Rendite von bis zu 6,5 %  und mehr erzielen.
– Investieren Sie Ihr Kapital in denkmalgeschützte Häuser, können Sie sie nach einer Sanierung mit noch höherem Kaufpreis veräußern: Manche Käufer sind bereit, fast jeden Kaufpreis für das Wohnen in einem historischen Gebäude zu bezahlen.
– Nehmen Sie für Ihre Immobilie als Geldanlage eine Baufinanzierung in Anspruch, können Sie bereits mit einem recht niedrigen Eigenkapital ein geeignetes Objekt kaufen: Eine Baufinanzierung lässt sich auch zur Investition in den Kauf einer Wohnung nutzen.
– Investieren Sie Ihr Eigenkapital in ein Objekt und kümmern sich persönlich um Vermietung und Verwaltung, erhöhen Sie Ihre Rendite.
– Bei einer Kapitalanlage in einen Immobilienfonds oder Beteiligungen profitieren Sie außer von Zinsen noch von attraktiven jährlichen Ausschüttungen. Belassen Sie dieses Kapital in Ihrem Immobilienfonds, erreichen Sie über den Zinseszinseffekt eine noch größere Werterhöhung. Ähnliches gilt für die Kapitalanlage in Immobilien Aktien.
– Investieren Sie in einen Immobilienfonds oder in Aktien, können Sie sich Ihr Kapital im Bedarfsfall schnell wieder auszahlen lassen. Sie erhalten Ihr Eigenkapital zuzüglich Zinsen, Dividenden und Ausschüttungen wieder zurück.
– Mit Immobilien als Geldanlage können Sie einen höheren Kaufpreis fordern, wenn Sie sie zuvor saniert haben.
– Als Anleger von Kapital in Immobilien haben Sie die Möglichkeit, das gekaufte Objekt später selbst zu bewohnen. Diese Option ist vor allem zur Altersvorsorge lohnend.
– Anleger, die ihre Immobilie als Geldanlage vermieten, genießen noch zusätzlich Steuervorteile.
– Mit etwa 40 % Immobilien als Geldanlage können Sie die Wertstabilität Ihres Portfolios verbessern.
– Verglichen mit der Investition in normale Aktien sind Immobilien als Geldanlage nur geringfügigen Wertschwankungen unterworfen.

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie für die Anlage?

Entwicklung der Kredite für Wohnimmobilien seit 2003 in Deutschland, Spanien, Irland und der Eurozone insgesamt

Möchten Sie Eigentum an Immobilien als Geldanlage erwerben, benötigen Sie für den Kaufpreis viel Eigenkapital. Sie müssen je nach Art, Lage, Größe, Alter und Erhaltungszustand des Objekts mit einem Eigenkapital von wenigstens 100.000 Euro rechnen. Sind Sie nicht so begütert, dass Sie Ihre Kapitalanlage aus eigenen Mitteln finanzieren können, wäre für Sie eine Baufinanzierung die geeignete Lösung. Diese bietet trotz der aktuell niedrigen Zinsen aber auch Nachteile:

– Als Anleger benötigen Sie eine Baufinanzierung mit langer Laufzeit, um die niedrigen Zinsen nutzen zu können. Während der Darlehenslaufzeit bleibt Ihre Kapitalanlage Eigentum der Bank.
– Als Anleger stehen Sie unter dem Druck, stets so hohe Mieteinnahmen zu erzielen, dass Sie Tilgung und Zinsen bezahlen können.
– Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist Ihre Baufinanzierung mit höheren Zinsen verbunden. Auch dies wirkt sich negativ auf die Rendite Ihrer Immobilien als Geldanlage oder Altersvorsorge aus. Es sei denn, Sie können umgehend eine Mieterhöhung vornehmen.

Welche Faktoren spielen bei Immobilien eine Rolle?

Planen Sie, Immobilien als Geldanlage einzusetzen, sollten Sie bei Ihrer Kapitalanlage aber einige grundsätzliche Dinge beachten.

Lage und Mikrolage

Toplagen im Innenstadtbereich der Hauptstädte bringen zwar eine hohe Rendite, sind aber auch mit höherem Risiko verbunden. Sie selbst zahlen einen sehr hohen Kaufpreis. Möchten Sie das Objekt dann vermieten, könnten Sie Schwierigkeiten haben, solvente Mieter zu finden: Sie müssen die Miete so kalkulieren, dass für Sie nach Abzug aller Kosten eine passable Rendite verbleibt. Vom Kaufpreis her günstiger sind gute Lagen außerhalb der Innenstadt mit verkehrstechnisch guter Anbindung. Außerdem lassen sich derartige Immobilien schneller vermieten. Für Familien mit Kindern ist auch eine Wohnung am Stadtrand im Grünen äußerst attraktiv.

Wichtig ist, dass sämtliche Dinge des täglichen Lebens (Einkaufszentrum, Ärztehaus, Kindergarten) stets in greifbarer Nähe sind. Befindet sich Ihre Investition in einer Region mit hoher Kaufkraft, können Sie eine höhere Miete kalkulieren. Achten Sie als Anleger aber unbedingt auf mögliche Veränderungen im Umfeld Ihrer Immobilie: Geplante Baumaßnahmen in der Nachbarschaft schmälern den Wert Ihrer Kapitalanlage deutlich. Ein späterer Verkauf wäre dann nur zu einem niedrigen Preis möglich.

Größe und Schnitt der Wohnung

Die Wohnungsgröße sollte auf die Lebenssituation der zukünftigen Mieter abgestimmt sein. Singles benötigen weniger Wohnfläche als Familien mit mehreren Kindern. Großstädter bevorzugen verglichen mit Mietern in ländlichen Gegenden kleinere Wohnungen. Ebenfalls wichtig für die spätere Vermietbarkeit: der Schnitt der Wohnung. Um eine möglichst hohe Miete zu erzielen, investieren Sie am besten in Häuser mit sinnvoller Raumaufteilung.

Bausubstanz

Investieren Sie Ihr Kapital möglichst nicht in sehr alte Häuser. Diese haben oft eine marode Bausubstanz und einen hohen Sanierungsbedarf. Eine bestmögliche Wertbeständigkeit garantieren nur verhältnismäßig neue Gebäude und solche, die vollständig saniert wurden.

Möglicher Sanierungsbedarf

Wenn Sie vorhaben, Immobilien als Geldanlage zu erwerben, beauftragen Sie vor dem Kauf der Wohnung oder des Hauses unbedingt einen Bausachverständigen. Dieser erkennt bei der Hausbegehung sogar versteckte Mängel. Denn hat Ihre Kapitalanlage gravierende Baumängel, müssen Sie viel Eigenkapital zu deren Behebung aufwenden. Achten Sie als Anleger außerdem darauf, dass die jeweilige Wohnung bereits energetisch saniert ist. Ansonsten müssen Sie als Käufer und späterer Vermieter für die Sanierungskosten aufkommen.

Was Sie außerdem beachten sollten

Setzen Sie Immobilien als Geldanlage ein, benötigen Sie einen soliden Finanzplan. Denn als Vermieter haben Sie nicht nur Einnahmen durch die regelmäßige Zahlung von Miete, sondern auch Ausgaben. Sie benötigen eine Rücklage für spätere Modernisierungen und Instandhaltungen. Immobilienexperten empfehlen, mit Instandhaltungskosten von 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu rechnen. Käufer von älteren Bestandsgebäuden planen am besten den doppelten Betrag ein.

Schon beim Kauf Ihrer Immobilie fallen hohe Nebenkosten an. Beipielsweise sind für Grundbucheintragung, Notar- und Gerichtskosten, Grunderwerbssteuer und Maklercourtage fällig. Je nach Bundesland entstehen dadurch Nebenkosten von nahezu 16 % des Kaufpreises. Auch als Vermieter haben Sie Nebenkosten. Verwalten Sie Ihre Immobilie nicht selbst, müssen Sie eine Hausverwaltung damit beauftragen. Hinzu kommen Nebenkosten für die Bewerbung des Hauses. Zu den für Vermieter fast ständig anfallenden Nebenkosten gehören Aufwendungen für Reparaturen. Für diese Nebenkosten sollten Sie unbedingt ein bis zwei Prozent Ihres Kaufpreises einkalkulieren.

Bedenken Sie außerdem, dass manche Sanierungen von der Energieeinsparverordnung (EnEV) sogar vorgeschrieben sind. Ebenfalls wichtig für Vermieter: Versicherungen wie die Mietausfallversicherung. Ist nicht jede Wohnung im Haus vermietet, entstehen für Sie als Vermieter Leerstandskosten. Da Sie diese nicht auf Ihre anderen Mieter umlegen können, mindern sie die Rendite Ihrer Immobilie. Dies sollten Sie unbedingt bei der Berechnung der Miete berücksichtigen.

Mietausfallversicherung

Möchten Sie Ihr Objekt vermieten, schließen Sie am besten eine Mietausfallversicherung ab. Denn sogar die vor Abschluss des Mietvertrages vorgenommene Schufa-Anfrage bewahrt nicht vor späteren Mietausfällen. Ändert sich die Lebenssituation einiger Ihrer Mieter durch Überschuldung, werden oft auch die Mietzahlungen nicht oder nur noch unregelmäßig geleistet. Die sich schnell anhäufenden Mietrückstände haben oft Prozesse und Räumungsklagen zur Folge. Mietnomaden zahlen ihre Miete absichtlich nicht und lassen sich außerdem nur schwer räumen. Die Mietausfallversicherung tritt nicht nur bei Mietausfällen und deren Folgen für die Vermieter ein. Sie leistet auch dann, wenn die Räume durch einen versicherten Sachschaden vorübergehend nicht mehr genutzt werden können.

Dies gilt sogar für Schäden, die vom Mieter mit Vorsatz herbeigeführt werden. Bei der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien ist normalerweise keine Mietausfallversicherung erforderlich. Denn Sie vermieten nicht an Privatpersonen, sondern an eine Betreibergesellschaft, die das gesamte Risiko trägt. Der Abschluss einer Mietausfallversicherung ist auch dann sinnvoll, wenn die Vermietung nicht zur Sicherung Ihres Lebensunterhalts dient.

https://sachwertmaklerin.de/#strategie

http://www.hagedorn-bergmann.de/prinzip.html

 

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